住宅ローン金利1.5％・2％・3％・4％で比較！100万円の繰上返済はどれだけ得する？

FIRE

2026.10.10

住宅ローンの金利が上がってくると、

「そろそろ投資より繰上返済を優先した方がいいのでは？」

と考える人も増えてくると思います。

私も40歳になり、住宅ローンと資産運用のどちらにお金を回すべきかは気になるところです。

そこで今回は、住宅ローン残高3,500万円・残り約28年として、100万円を繰上返済した場合の効果を金利別に計算してみました。

100万円を繰上返済すると、どれだけ得する？

今回は比較しやすいように「返済額軽減型」で計算します。

100万円を返すだけでも、金利1.5％なら約23万円、金利4％なら約68万円もの利息を払わずに済む計算になりました。

つまり、金利4％の場合は、100万円を繰上返済することで、将来的に合計約168万円分の返済負担を約100万円まで減らせるイメージです。

金利によってかなり差があります。

簡単にグラフにするとこんな感じです。

100万円繰上返済による利息軽減額

1.5％　■■■■■■■　約23万円
2.0％　■■■■■■■■■■　約31万円
3.0％　■■■■■■■■■■■■■■■■　約49万円
4.0％　■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■　約68万円

金利1.5％では、100万円を約28年間返さずに運用できなくなる代わりに、確実に約23万円の利息を削減できます。

一方、金利4％まで上がると約68万円。

繰上返済には投資のような値下がりリスクがないので、考え方としては住宅ローン金利分のリターンをほぼ確実に得る行為とも言えます。

ただし、投資の利益には税金や価格変動があります。投資で年4％の利益を目指す場合でも、税引き後や暴落リスクまで考える必要があります。その点、繰上返済による利息削減は、基本的に確定した効果として考えられるのが特徴です。

そのため、

「金利1.5％なら投資を続けたい」

という人でも、

「3％、4％になったら100万円くらい返しておこうかな」

と判断が変わる可能性は十分ありそうです。

ここで注意したいのが、繰上返済したお金は基本的に手元には戻ってこないことです。

教育費、車の買い替え、住宅修繕など、40代はまとまった現金が必要になる場面も多いです。

そのため私なら、

生活防衛資金を確保
↓
近い将来使う教育費などを確保
↓
余剰資金で投資か繰上返済を検討

という順番にします。

また、住宅ローン控除を受けている場合は、繰上返済によって控除額が減る可能性もあります。控除期間中に急いで返済するより、控除終了後に繰上返済した方が有利になるケースもあるため、制度の適用状況は確認しておきたいところです。

今回の試算では100万円の繰上返済による利息軽減効果は、

1.5％ → 約23万円
2％ → 約31万円
3％ → 約49万円
4％ → 約68万円

となりました。

1％台なら「運用を優先する」という選択肢も十分考えられますが、3～4％になると繰上返済のメリットもかなり大きく見えてきます。

結局のところ重要なのは、

「投資か繰上返済か」の二択にしないこと。

金利が低いうちは投資を厚めにし、金利が上がってきたら少しずつ繰上返済の割合を増やす。

そんなハイブリッドな方法もありですね。

今回書いたのはあくまでもひとつの考えです。

みなさま一人一人、状況も違いますし考え方も違うと思いますので、ご自身でしっかりご検討されることをお勧めします。