住宅ローン金利が1％台なら、「繰上返済するより投資した方がいいのでは？」と考える人も多いと思います。
私自身、資産形成では年4％程度の運用をひとつの目安にしています。
では逆に、住宅ローンの金利が何％まで上がったら、投資よりも繰上返済を優先した方がいいのでしょうか。
今回はこの境界線を考えてみます。
投資4％と住宅ローン金利を単純比較
100万円を持っていて、
・投資する
・住宅ローンを100万円繰上返済する
この2択だとします。
投資で年4％運用できれば、期待リターンは年間約4万円。
一方、繰上返済は「住宅ローン金利分の利息を確実に払わなくて済む」という効果があります。
つまり、かなり単純化するとこうなります。
| 住宅ローン金利 | 100万円繰上返済の年間効果 | 投資4％との比較 |
|---|---|---|
| 1％ | 約1万円 | 投資が有利 |
| 2％ | 約2万円 | 投資が有利 |
| 3％ | 約3万円 | かなり接近 |
| 4％ | 約4万円 | ほぼ同水準 |
| 5％ | 約5万円 | 繰上返済が有利 |
数字だけなら、住宅ローン金利4％が境界線になります。
ただし、私は実際には4％になるまで待つ必要はないと思っています。
投資の4％は「確定」ではない
ここが重要です。
住宅ローンを3％繰上返済すれば、その3％分の利息削減効果はほぼ確定しています。
しかし、投資の年4％はあくまで長期的な期待値。
1年間で＋10％になることもあれば、－20％になることもあります。
そのため、
確実な3％の繰上返済
と
期待値4％の投資
なら、私はかなり悩みます。
投資にはリスクがある以上、1％程度の差しかないのであれば、繰上返済の魅力はかなり大きくなるからです。
私なら3％あたりから繰上返済を検討する
私なりの目安を作るなら、
1～2％台前半 → 投資優先
2.5～3％前後 → 投資と繰上返済を併用
3.5～4％以上 → 繰上返済をかなり優先
という感じです。
もちろん、新NISAで運用しているのか、住宅ローン控除が残っているのか、手元資金が十分あるのかによっても変わります。
特に住宅ローン控除期間中は、実質的な負担金利が下がるため、単純に表面金利だけで判断してはいけません。
金利が上がったら「全部返す」必要はない
たとえば住宅ローン金利が3％になったからといって、投資を全部やめて繰上返済する必要はありません。
毎月10万円投資しているなら、
投資5万円
繰上返済5万円
のように分ける方法もあります。
金利上昇に合わせて、少しずつ投資から繰上返済へ比重を移していくイメージです。
私はこの方法が一番現実的だと思っています。
住宅ローン金利1％台なら、まだ投資の期待リターンとの差は大きい。
しかし金利が3％近くなってくると、「借金を減らす」という選択肢の魅力は一気に高まります。
投資4％だから住宅ローン4％まで大丈夫、ではなく、3％前後から繰上返済も本格的に検討する。
このくらいをひとつの目安にしておくと、金利上昇局面でも判断しやすいのではないでしょうか。
今回書いたのはあくまでもひとつの考えです。
みなさま一人一人、状況も違いますし考え方も違うと思いますので、ご自身でしっかりご検討されることをお勧めします。
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