40歳になり、資産形成を真剣に考えるようになると悩むのが、
「住宅ローンを繰上返済するべきか、それとも投資に回すべきか」
という問題です。
私自身、住宅ローンを抱えながら投資を続けています。
借金がある以上、早く返した方が安心なのは間違いありません。
ただ、住宅ローンの金利が1％前後だとすると、本当に繰上返済が一番得なのでしょうか？
今回は、**住宅ローン金利1％、投資利回り4％**として単純比較してみます。
100万円を繰上返済するか、投資するか
例えば40歳で100万円の余裕資金があり、55歳までの15年間運用するとします。
| 使い道 | 想定利回り・金利 | 15年間のイメージ |
|---|---|---|
| 繰上返済 | 金利1％ | 利息負担を減らせる |
| 投資 | 年4％ | 約180万円 |
| 現金 | 0％ | 100万円 |
100万円を年4％で15年間運用すると、
約180万円
になります。
つまり約80万円増える計算です。
一方、住宅ローン金利が1％なら、100万円を繰上返済することで減らせる利息は、単純計算では年間約1万円。
もちろん住宅ローンは元金が徐々に減るので実際の計算はもう少し複雑ですが、
「1％の借金を減らすか、4％で運用するか」
という比較だけなら、投資の方が期待値は高くなります。
それなら繰上返済はしない方がいい？
数字だけを見ると、そう思えてしまいます。
しかし住宅ローンには、普通の借金とは大きく違う点があります。
それが**団体信用生命保険（団信）**です。
例えば住宅ローンが3,000万円残っている状態で、団信の対象となる事態が起きれば、契約内容によっては住宅ローンの残高が保障されます。
ところが、先に1,000万円を繰上返済して残高を2,000万円にしていた場合、その1,000万円は当然戻ってきません。
つまり住宅ローンには、
「低金利でお金を借りながら、万一の保障も付いている」
という側面があります。
そのため私は、住宅ローンを単純に「借金だから早く返した方がいい」とは考えていません。
住宅ローン控除が残っている場合も注意
さらに住宅ローン控除を受けている期間なら、繰上返済によって年末のローン残高が減ることで、控除額にも影響する可能性があります。
金利だけではなく、
金利・住宅ローン控除・団信・投資利回り
をセットで考える必要があります。
私ならどう考えるか
住宅ローン金利が1％前後で、生活防衛資金もしっかり確保できているなら、私は無理に繰上返済を急ぐ必要はないと思っています。
特に40歳から55歳までの15年間は、資産形成にとってかなり重要な期間です。
100万円でも15年間4％で運用できれば約180万円。
500万円なら約900万円です。
一方で、投資には当然値下がりするリスクがあります。
住宅ローンを1％繰上返済すれば、「確実に1％前後の負担を減らせる」
という安心感もあります。
だから、
「投資4％ ＞ 住宅ローン1％だから絶対に投資！」
というほど単純ではありません。
住宅ローン残高を減らす安心感を取るのか、団信や低金利を活かして手元資金を投資に回すのか。
私は、低金利のうちは急いで完済を目指すより、現金を確保しつつ投資も続けるというバランスがちょうどいいと考えています。
繰上返済はいつでもできます。
しかし、一度住宅ローンに入れてしまった現金を、後から簡単に取り戻すことはできません。
40代は教育費など大きな支出も増えてくる時期。
「借金を減らす」だけではなく、手元に使える資産をどれだけ残しておくかも含めて考えたいところです。
今回書いたのはあくまでもひとつの考えです。
みなさま一人一人、状況も違いますし考え方も違うと思いますので、ご自身でしっかりご検討されることをお勧めします。
コメント