住宅ローンを抱えながら投資をしていると、一度は考えるのが、
「手元に100万円あったら、住宅ローンを繰上返済するべき？それとも投資？」
という問題です。
今回は、私と同じ40歳前後を想定して、
- 住宅ローン残高：3,500万円
- 金利：1.45％
- 残り期間：約28年
- 手元資金：100万円
という仮の条件で比較してみます。
100万円を繰上返済するとどうなる？
まず100万円を「期間短縮型」で繰上返済した場合です。
単純計算ではありませんが、この条件なら返済期間は約1年短縮でき、将来支払う利息も約50万円減る計算になります。
つまり、
100万円を返済することで、ほぼ確実に約50万円の利息を節約できる
ということです。
住宅ローンの繰上返済は株式投資のように値下がりすることもありません。
金利1.45％分の支払いを確実に減らせるので、ある意味では「年1.45％の確定運用」に近いとも考えられます。
一方、100万円を投資すると？
では100万円を繰上返済せず、年4％で28年間運用できたとします。
結果は、
約307万円
になります。
| 使い道 | 約28年後の効果 |
|---|---|
| 繰上返済 | 利息約50万円削減 |
| 年2％運用 | 約176万円 |
| 年4％運用 | 約307万円 |
| 年5％運用 | 約404万円 |
もちろん投資には値下がりリスクがあります。
しかし期間が約29年あるなら、私は「金利1.45％のローンを急いで返すより、長期投資に回す」という考え方も十分ありだと思っています。
特にNISAを使えるなら、運用益を非課税にできる点も大きいです。
ただし「4％と1.45％だから投資」と単純には言えない
ここで忘れてはいけないのが住宅ローンの**団体信用生命保険（団信）**です。
住宅ローンは、契約者に万が一のことがあれば残債がなくなるケースがあります。
つまり繰上返済すると、
「将来、団信で消えていたかもしれない100万円」
まで先に返してしまうことになります。
さらに100万円を住宅ローンに入れてしまえば、基本的には簡単に取り戻せません。
一方、投資なら値下がりする可能性はあるものの、必要になれば売却して現金化できます。
子どもの教育費や車の買い替えなど、これから大きな出費がある40代にとって、この「手元資金を残せる」というメリットはかなり大きいと感じます。
私ならどうする？
金利1.45％なら、私は100万円を一気に繰上返済するより、生活防衛資金を確保したうえでNISAなどで運用する方を優先します。
年4％で運用できれば100万円は約29年で約307万円。
もちろん4％が保証されているわけではありませんが、住宅ローン金利との差はそれなりにあります。
逆に今後住宅ローン金利が3％、4％と上昇してくれば話は変わります。
「住宅ローンは借金だから早く返す」
ではなく、
住宅ローン金利・投資の期待リターン・団信・手元資金の4つをセットで考える。
これが一番バランスの良い考え方ではないでしょうか。
今回書いたのはあくまでもひとつの考えです。
みなさま一人一人、状況も違いますし考え方も違うと思いますので、ご自身でしっかりご検討されることをお勧めします。
コメント